Prof. Artur Silvestri :  » En Roumanie , «les déséquilibres sont à leur apogée»

novembre 21, 2007


Président de l’Institut de consultance immobilière SGA, Artur Silvestri dresse un état des lieux sans concession du marché bucarestois. Un marché qu’il juge artificiel, enfiévré et rongé par la spéculation.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier en Roumanie et plus précisément à Bucarest ?

De nombreuses versions «mythologiques» circulent selon lesquelles Bucarest serait un marché immobilier aussi profitable que Manhattan, que la Roumanie serait le deuxième marché immobilier le plus rentable du monde… Tout cela est bien sûr exagéré, même si Bucarest est devenu en quelques années une ville chère, où le nombre de propriétés mises en vente à plusieurs millions d’euros rivalise avec Paris. Dans un pays où près de 97% du fonds immobilier est privé, deux fois plus qu’en Allemagne, la «faim de maisons» atteint des proportions incroyables. Il y aurait en Roumanie 4,5 millions de jeunes qui souhaiteraient acheter une habitation mais ne peuvent obtenir un crédit. Le paradoxe est d’autant plus inexplicable qu’ici, on construit beaucoup. Mais c’est surtout dans un but spéculatif, avec l’idée d’exploiter ces propriétés (assez chères au regard du pouvoir d’achat moyen) en les louant aussitôt, de préférence aux étrangers ou aux salariés des multinationales. A Bucarest, la ruée vers un profit rapide et important a pris des proportions rocamboles-ques. D’où l’explosion du prix des terrains d’investissement dans l’ultra centre de Bucarest, où -même si les ventes ne se font pas à cette hauteur-là- le prix d’appel atteint parfois 4000 euros.

Les tarifs de l’immobilier ont littéralement explosé ces dernières années…

Le marché est impulsif, soumis à des modifications à la hausse brutales et rapides, à des accès de fièvre. Dans certaines catégories, les augmentations sont incroyables et de telles secousses n’ont pas été enregistrées ailleurs en Europe dans la dernière décennie. En quatre ans, les appartements dans les blocs sont devenus de six à neuf fois plus chers, les terrains constructibles des quartiers côtés ont grimpé de 1000%, ce qui est absurde et inexplicable. Il est étrange de constater qu’avec 5000 euros, on peut encore acheter une parcelle de dix hectares de terres agricoles dans le sud de la Roumanie alors qu’on ne peut acheter avec la même somme qu’un seul mètre carré dans certaine zones de Bucarest. L’impression que les prix sont surestimés est frappante. La dictature des vendeurs caractérise le marché et, bien que ce soit un phénomène aberrant qui brise irrémédiablement l’équilibre, cela ne dérange personne, puisque tous les participants à ce grand jeu financier sont entretenus dans l’illusion de profits en cascade. Mais cette croissance ne va pouvoir se poursuivre que deux années, voire trois maximum.

Quels problèmes sont apparus à cause de cette hausse des prix dans la capitale ?

A Bucarest, les déséquilibres sont aujourd’hui sans doute à leur apogée. Là où la demande est très importante (pour les appartements populaires dans les blocs), les prix sont inaccessibles et absurdes; en ce qui concerne le marché de luxe (présenté par les agences immobilières et la presse comme les appartements dans les immeubles neufs), il n’existe pas d’autres clients que des spéculateurs. Le principal effet de cette spéculation réside dans le désintérêt pour le «marché populaire», c’est-à-dire pour l’acheteur au budget limité. Personne, ni l’Etat, ni les entrepreneurs ne prend en compte le salariat jeune et modeste, bien qu’il représente une part très importante de la clientèle. S’il existe des programmes d’habitats sociaux, ils sont caricaturaux et absolument insuffisants. L’Etat n’a pas de stratégie sociale et les entrepreneurs désirent faire des profits importants. En découle une situation paradoxale où «celui qui demande ne reçoit rien» et «celui qui a aura encore plus». L’immobilier roumain est aujourd’hui une simple annexe d’un marché financier et dépend, de façon très dangereuse, de l’évolution de ce système.

Comment les choses vont-elles évoluer à moyen terme ?

En se basant sur les données actuelles, brillantes en surface mais en réalité inquiétantes si on les analyse lucidement, il est quasi-impossible de faire des prévisions. L’illusion des profits a atteint des proportions incroyables et la fièvre spéculative prend une ampleur inimaginable. Ce qui pourrait modifier le marché immobilier dans un intervalle court (outre un tremblement de terre dévastateur, des changements sur le marché financier qui auraient un impact sur le crédit hypothécaire) reste la saturation de la demande qui va inévitablement se produire d’ici à deux ans dans le secteur de l’immobilier de bureaux et, surtout, des immeubles de luxe. Ensuite, nous allons assister non pas à un déclin mais à un repositionnement, une correction des prix dans les domaines qui sont aujourd’hui trop «chauds» et une augmentation naturelle des secteurs qui sont aujourd’hui incroyablement bon marché, comme la terre agricole.

Propos recueillis par M.G.